11 Ene La nueva Ley de la vivienda
La nueva Ley de la Vivienda ha entrado en vigor en el mes de mayo y afecta al sector inmobiliario y de manera destacada al alquiler de la vivienda. Hay que tener en cuenta que esta ley depende su aplicación por cada Comunidad Autónoma.
En esta normativa hay conceptos que resultan novedosos y que van a regular aspectos tanto a los propietarios como a los inquilinos, por ejemplo en los casos desahucios, limitación de precios…
¿Qué son las zonas tensionadas de alquiler?
Son zonas en donde el mercado del alquiler cumple con uno de estos requisitos:
- El precio ha aumentado más de un 3% el valor del IPC en los últimos 5 años, o,
- Que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
Otro concepto nuevo es la definición de grandes tenedores, ¿Qué son?
Son las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o que tengan una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados.
Este concepto puede variar teniendo en cuenta las motivaciones que dispongan las Comunidades Autónomas y podrán hacer una distinción entre grandes y pequeños titulares:
- Pequeño tenedor: Son aquellas personas tanto físicas como jurídicas que tengan menos de 5 viviendas en propiedad
- Grandes tenedores: Aquellos que tengan 5 o más viviendas en zonas tensionadas o 10 en zonas no tensionadas.
¿Se regula el precio de los alquileres?
Si, se establece limitaciones en las zonas tensionadas y dependiendo de quién sea el propietario, es decir si es gran o pequeño tenedor.
El cuerpo de la Ley establece: “la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior”
Vamos a intentar con un ejemplo ver esta limitación para los pequeños tenedores en zonas tensionadas: Si el precio de un alquiler de una vivienda era de 600 euros, en el nuevo contrato no podrá superar esos 600 euros aumentando a esto el índice de actualización establecido en esta ley.
¿Cuál es el índice de actualización anual del alquiler?
La actualización anual ya no se vincula con el IPC y se hará de la siguiente forma:
- En el año 2023: La actualización máxima es de un 2%
- En el año 2024: Máximo 3%
- A partir del 2025: Se prevé que se va a crear un nuevo índice de actualización de precios de alquiler.
¿Modifica esta ley los desahucios?
Si, se han introducido medidas importantes en este sentido, como por ejemplo mayor protección a los inquilinos que tengan riesgo de vulnerabilidad económica o social ampliando los plazos de suspensión en estos casos.
¿Existe una nueva prórroga del contrato de alquiler?
Si, en las zonas tensionadas, podrá el inquilino solicitar la llamada prórroga extraordinaria y el propietario debe aceptarla, salvo que se llega a un acuerdo. Estas prórrogas son anuales y por un periodo máximo de 3 años.
¿Hay alguna bonificación para el propietario?
Las ya consabidas del IRPF aunque pasa la bonificación general del 60 a 50% pero se establece unas nuevas bonificaciones en algunos casos, como por ejemplo, si se baja el precio del alquiler en zonas tensionadas, o si el alquiler es por primera vez para jóvenes.
¿Y con las viviendas vacías qué ocurre con la nueva normativa?
Esta Ley las penaliza, pudiendo aplicar un incremento de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que sin justa causa y de forma continuada en al menos dos años estén vacías y que los titulares tengan 4 o más inmuebles de uso residencial.
El recargo podría llegar hasta un 150%.
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